פסק-דין בתיק עמ"נ 48702-05-12

פתח דבר:

עניינו של הערעור דנן נסב על מחיקת תביעת המערערים בגין ירידת הערך על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה -  1965 (להלן: " החוק"), אשר הוגשה לאחר אישורה של תכנית    תא/2187 (להלן: " התכנית").

ועדת הערר בהחלטתה מיום 22.04.12 הורתה על מחיקת תביעות המערערים (למעט המערער 4 לגבי חלקו היחסי במקרקעין בלבד- מחצית מהזכויות בנכס), נוכח הטלת ספק בעובדה שלמערערים יש זכויות במקרקעין הללו.

על החלטתה זו הוגש הערעור נשוא הדיון.

בד בבד הוגשה בקשה לצירוף ראיות נוספות לצורך הוכחת זכויות המערערים במקרקעין (הסכמי רכישת הזכויות של המערערים, אישורי הועדה המקומית ועירית תל אביב להעברת הזכויות למערערים וכן תקנון הבית משותף). אשר נדחתה בהחלטה מיום 18.10.12.

לטענת המערערים, החלטת ועדת הערר, לפיה המערערים לא הוכיחו זכויותיהם במקרקעין במועד הקובע, קיצונית ובלתי סבירה שכן לעמדתם: זכויות המערערים במקרקעין הוכחו; המשיבה 1 (להלן: " הועדה המקומית") הייתה מודעת לזכויות המערערים במקרקעין ואי התייחסותה לטענות המערערים מהטעם כי זכויותיהם במקרקעין לא הוכחו, יש בה משום חוסר תום לב והיה על הוועדה ליתן למערערים הזדמנות לצרף מסמכים נוספים.

מנגד טענו ב"כ המשיבות כי החלטת ועדת הערר לא רק שלא חרגה ממתחם הסבירות אלא שהיא החלטה ראויה ואף מחויבת מהנסיבות.

מכאן הערעור שבפני.

טיעוני הצדדים:

נימוקי המערערים:

1 .         מחיקת התביעה על ידי הוועדה הינו מעשה קיצוני ביותר אשר פוגע פגיעה יסודית בזכות הקנין של המערערים. לכל היותר, אם היו לוועדת הערר ספקות בנוגע לזכויות המערערים בנכס, היה עליה לאפשר להם להגיש מסמכים ואסמכתאות נוספים להוכחת הזכויות.

2 .         הספק שהתעורר בלב הוועדה באשר לזכויות המערערים 4-1 במועד הקובע, היה בו כדי להוביל, לכל היותר, להחלטה המורה למערערים להמציא מסמכים נוספים המלמדים על זכויותיהם במקרקעין, כפי שעשתה ביחס לזכויותיו של המערער 5 בחלקה 17 , ודאי שלא להורות על מחיקתם של המערערים מן הערר, באופן הפוגע מהותית וקניינית בזכויותיהם.

3 .         המערערים הבהירו כי גם המסמכים אשר היו בידי המשיבה 1 וחלקם אף הונפקו על ידה (אישורים להעברת זכויות), מוכיחים שהמערערים היו בעלי הזכויות במקרקעין במועד הרלוונטי. לטענתם, לא יעלה על הדעת כי המשיבה 1 אשר מודעת היטב לכך כי המערערים הנם בעלי הזכויות במקרקעיו תטען טענות בדבר העדר הזכויות במקרקעין ותצא נשכרת מכך. המערערים סבורים כי קביעה כאמור עומדת בניגוד לשיקולי צדק בסיסיים ולשכל הישר.

4 .         לדברי המערערים החלטת הוועדה שגויה מיסודה, בפרט לאור העובדה כי כל שעשתה הועדה הוא להטיל ספק בזכויותיהם ולא קבעה באופן חד משמעי כי המערערים אינם בעלי זכויות במקרקעין. כך שדווקא במקרה זה יהיה זה מן הצדק לקבל את הערעור, בפרט שכך נוהגות וועדות הערר שככלל אינן מוחקות תביעות לפיצויים על פי סעיף 197 לחוק, מ" חמת ספק בלבד בהוכחת הזכויות" ולכל היותר מתירות הוספת מסמכים ו/או מורות על מחיקה המותנית באי המצאת המסמכים כנדרש עד למועד מסוים. [לעניין זה הפנו ב"כ המערערים בין היתר, להחלטה בערר 9010/12 אלקובי יונתן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חדרה (פורסם בנבו)], בה נתנה ועדת הערר לעורר הזדמנות לתקן את שומתו ובכך להימנע ממחיקת הערר, לאחר שזה לא עמד בנטל ההוכחה הנדרש להוכחת פגיעה במקרקעין לאור אישור תכנית].

5 .         לטענת המערערים, די במסמכים שצורפו לתביעתם ואשר הוגשו במסגרת ההליך (בין היתר על ידי המשיבים עצמם) כדי להעיד על זכויותיהם במקרקעין וגם אם אלו לא היו מספקים היה על הוועדה לנהוג, באופן שבו נהגה בעררים אחרים, ולהתיר צירופן של המסמכים הנוספים.

6 .         לדעת המערערים הועדה המקומית הינה רשות ציבורית החייבת בחובת תום לב והגינות מוגברת ואשר מודעת היטב לכך שהמערערים הינם בעלי הזכויות במקרקעין וזאת מכח דיווח בו מחויבים המערערים על פי דין, ומכח אישורים שהמשיבה 1 עצמה הנפיקה לצורך העברת זכויות זו.

7 .         לעניין ההתמודדות הבלתי שוויונית שבין הפרט שמקרקעיו נפגעו, המבקש לתבוע את פיצויו, לבין מוסדות התכנון, הפנו ב"כ המערערים לפסק דינו של השופט מודריק בעמ"נ 273/05 , 287/06 סימה גורנת ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "הדרים" ואח' (פורסם בנבו).

8 .         יישום ההלכה הנ"ל בעניינו, לפיה לרשות יש " גב כלכלי איתן ו'אורך נשימה' ", כלשון פסק הדין הנ"ל, מלמד כי גם אם תתקבלנה טענות המשיבות במלואן, ולפיהן היה על המערערים לצרף המסמכים בעוד מועד אין בכך כדי להביא לאותו סעד קיצוני ולפיו בעל זכות, שזכותו מוטלת בספק, לא יזכה ליומו בפני הערכאות ולבחינת טענותיו בדבר פגיעה נטענת במקרקעין, בפרט כאשר נטען כי ערכם ירד במיליוני ש"ח.

9 .         ב"כ המערערים ציינו כי במקרה דנן בוצע תיקון רישום בית משותף (הועדה המקומית בכובעה כרשות רישוי נוטלת חלק בהליכים הללו). תיקון כאמור עשוי ליצור פרקי זמן בהם ירשמו בעלי הזכויות במקרקעין וטרם ירשמו בעלי זכויות החכירה; או שעשויה להירשם הארכת חכירה (למי שכבר היה בעל זכות חכירה מקדמת דנא), מבלי שתהיה אינדיקציה בנסח הרישום לכך שמדובר בבעלים " היסטורי", עוד קודם למועד רישום המקרקעין. על העובדה שאכן בוצע תיקון רישום בית משותף, ניתן ללמוד מנסח הרישום שצורף במסגרת ההליכים שהתנהלו בין הצדדים, בו מצוין כי במהלך שנת 2008 בוצע תיקון רישום הבית המשותף. מכאן שאי צירוף המסמכים מלכתחילה נעשה בתום לב.